随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。新华社资料图片

　　市场调整进入第二阶段，只有回调价格，才能释放需求<br>
　　【阅读提示】<br>
　　市场供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。<br>
　　伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？

　　从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。<br>
　　从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。<br>
　　因此，就目前情况来看，楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。<br>
　　一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多，本来想再等等，看着最近买房又火了，担心又要涨价，赶紧就买了。”李欣说，“刚买完又很担心，如果政府再出调控政策，房价会不会再下跌。”<br>
　　“卖房的业主最近都想涨价，但价格稍微一涨，本来有意向的客户就不买房了，看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者，最近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”，一旦涨价，立刻重新观望。<br>
　　供应——<br>
　　库存压力增大 降价动力强化

　　短期的供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来，楼市一直呈现阶段性的供过于求局面，近期市场出现回暖迹象，这一局面是否会发生逆转？<br>
　　国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，环比上涨6%，为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候，各地楼市成交普遍呈现回暖苗头，房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。<br>
　　“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的第一阶段。从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。<br>
　　然而，从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者，“开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。”<br>
　　从项目入市的情况看，2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击，全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起，房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。同时，“金九银十”是一年之中开发商最看重的销售旺季，加上临近年底“冲量”的需求，今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为，在未来至少一年时间里，市场供应量会比较充足。<br>
　　一边是市场供应充足，另一边则是存量房不断增加，尤其是成交量持续低迷4个多月来，新增库存大幅增加。<br>
　　以北京为例，据北京中原地产统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为324万平方米，4个半月签约面积仅为126万平方米，积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10万套大关，处于历史高位。<br>
　　“去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”巴曙松说，在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。<br>
　　需求——<br>
　　价格仍是高门槛 预期还需再稳定<br>
　　调控以来，率先顺应市场形势调整价格的万科，在全国范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元，实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。<br>
　　事实上，不仅是万科，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。<br>
　　据中原地产统计，调控以来北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。<br>
　　价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。<br>
　　此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人，普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，就担心调控政策已经被消化，房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为，此次调控的措施力度空前，效果还没有充分体现，应该继续观望，静待价格进一步回落。<br>
　　今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致