房价特别是东部地区大中城市房价经过十多年的持续上涨，目前已远超大部分居民的实际购买力，房价需要而且必须回调到居民可承受的范围之内才能实现房地产业的健康发展

　　住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会题中的应有之义。当前，我国房地产业发展面临以下几个需要解决的问题。<br>
　　房价仍未调整到位

　　2008年以来，房价走势一直是社会关注的焦点。目前的焦点已不再是房地产市场是否会出现拐点，而是从拐点向下有多深的问题。更重要的是，这一波调整是主动调整还是被动调整。国家统计局调查显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月份扩大0.3个百分点。于是，房价下降已成房地产市场主体的共同预期。有专家认为，房价下跌仅仅是开始，中国的房地产市场将步入较长时间的调整期。但也有专家较为乐观，认为2009年中国房价将呈U形反弹，房价在2009年下半年见底。最近，中国经济景气监测中心对百名经济学家的调查也显示，超过90%的专家认为目前全国房价依然偏高，房价仍未调整到位，楼市冬天仍很漫长。<br>
　　大多数百姓买得起房不仅是房价是否调整到位的标准，而且也是房地产业健康发展的基础，开发商要靠市场不能靠政策是我国房地产业发展的光明大道。一是中国房价不仅相对较高，而且绝对价格也不低，房价飞涨导致大多数家庭无法承受。二是收入差距过大也是导致居民住房购买力不足的重要原因。2007年中国的基尼系数为0.48，2008年已达到0.496，高收入人群的购房能力越来越强，但中低收入阶层购房能力相对减弱。三是收入预期下降也使居民刚性需求“不刚”。<br>
　　房地产业金融风险加大

　　房价长期远离经济基本面和居民刚性需求必然使有效需求萎缩与空置率提高，同时也使房地产开发企业资金回流趋缓与银行坏账增加，极易导致房地产企业资金链断裂和加大金融系统风险。一是我国房地产资金来源中银行贷款占比偏高、土地抵押贷款多、资金缺口增加。目前，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行，而国外房地产开发资金中银行资金一般只占20%。目前商业银行的个人房地产贷款和开发商贷款占全部贷款的比例超过20%，如果房价下跌超过30%，银行不良贷款率将大幅上升。房地产开发企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元，如果2009年经济形势不发生根本改变，这一数字将达到9290亿元。二是房款在个人及家庭支出中的占比偏高。美国的经验显示，房贷月供与月收入之比在13%～16%比较合理(在此轮房地产泡沫破灭之前，美国这一比例已经超过了18%)，而2005年我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重已高达24%。三是房产空置率增加，所需消化时间长。2009年，中国房屋空置面积可能达到3亿～4亿平方米，是往年空置面积总量的2～3倍。2009年住宅供应量也约为2.1亿平方米，全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月即约3年时间。<br>
　　房地产投资过大对国民经济健康发展非常不利

　　2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右，远超国际公认水平。房地产对GDP增长的贡献率由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。<br>
　　当前过分依赖房地产业的发展模式，不利于良性经济增长机制的形成。一是将扰乱经济正常运行。高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，导致金融资源配置低效。在过去的10年间，每年流向房地产业的资金规模达3000亿元。房地产业作为服务业，其发展依赖于第一、二产业创造的利润，如果第一、二产业发展资金得不到有效保障，势必将影响到整个经济的正常运行，同时高房价也不利于其他服务业的发展。二是不利于技术进步。一个显而易见的道理是，如果只要拿到地就能获取巨额利润，谁还愿意从事风险高、工作强度难度大、回报率却不一定高的技术研发？所以，房价暴涨及房地产投资高速增长是经济发展后劲无力的前奏，而科技进步才是生产效率提高、社会财富增加的最根本途径和动力。三是不利于民生改善与和谐社会构建。作为资金密集型的房地产业本身吸纳劳动力并不比一般行业高，况且空置的房地产拉动经济增长的作用非常有限；作为生活必需品，房价持续高涨必然使大部分市民成为“房奴”，同时使社会财富加速向少数人手中集中，加剧社会两极分化。<br> 　　解决部分城市财政收入与房地产业发展关联度偏大的问题<br>
　　在一个健康的经济结构下，财政收入一般主要来自第二、三产业特别是工业企业。城市由于服务业发展较为集中，来自第三产业的税收多一些。但如果来自房地产业相关的收入特别是土地出让金收入占财政收入的比重过大，这种情况显然是不可持续的。<br>
　　从与房地产业相关收入占财政收入比重看，2004～2006年，国内土地出让金分别为5894亿、5505亿和7677亿元，占全国财政收入的比重约为20%，与土地相关的收入已经成为地方财政收入的重要来源。2007年和2008年，全国土地出让收入分别为1.2万亿和0.96万亿元，约占全国地方财政收入的四分之一强。从房地产开发企业的总支出角度看，开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付，流向政府的比例高达49.4%，其中土地成本占总支出的30.4%。从地方财政收入与房价上涨关系看，各级政府与房地产商从房价上涨中所获得的边际收益是相等的，即房价上涨中的增量收益由各级政府和房地产商各占一半，而地方政府的收入又在各级政府收入中占据大头。这样的“土地财政”从根本上影响了部分地方(特别是城市)政府调控房地产市场的愿望和能力。<br>
　　政府究竟应如何调控房地产市场？<br>
　　目前，房地产市场正在“消化”2007年以来的调控政策。由于政策的滞后性，笔者认为，当前中央层面的房地产调控手段不宜再出，而是要立足长远，做好长期规划。鉴于房地产商品的特殊属性(既是投资品又是生活必需耐用消费品)、中国国情和政府职能，笔者认为可以从以下几个方面来调控房地产市场。<br>
　　一是要确立让绝大多数居民实现“居者有其屋”的保障目标。美国、英国等国住房类法律明确规定政府有“使每一个家庭都有一个体面的家和一个合适的居住环境”的责任。一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，社会公平应成为房地产市场调控的首要目标，我国房地产调控目标的总体思路应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先、兼顾效率”原则，以保障居民基本住房需求为政府调控楼市的基本出发点，同时兼顾经济增长。笔者认为，鉴于我国人多地少的国情，应重房地产的自住性需求轻投资性或投机性需求，虽然“居者有其屋”并非让每户家庭都拥有住宅的产权，但应该朝这个方向努力。<br>
　　二是运用多种调控手段，把房价调到大多数居民买得起的范围之内，并降低房地产金融风险。首先，要以城市60%～80%中低收入阶层的实际购买力为基础来确定一般住房销售价格，确保大多数居民买得起房。其次，继续增加廉租房、限价房和经济适用房等保障性住房的供给，并适当放宽购买保障性住房的限制条件。目前，房地产市场上95%都是价格居高不下的商品房，只有5%是保障性住房，数量远不足以调节房地产市场，其中廉租房比例则不足1%。再次，尽快推出物业税或不动产税，利用税收政策来平衡房地产市场利益关系，让每一个民众真正分享发展成果。目前，土地出让金是我国地方财政收入的主要来源，实际上很多发达国家也依靠“土地财政”，但主要通过征收物业税、房地产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平，也保证了政府有相对稳定的财政收入，主观上也会促使政府平抑地价，还增加了房地产投机成本，有利于房价稳定。最后，要严格房地产开发企业资质，提高项目开发自有资金比例，杜绝高负债经营，切实降低房地产金融风险。<br>
　　三是适当降低与房地产业相关的收费标准或限定利润率。目前，我国房地产开发业有13种法定税，约占建设成本的9%；而各地的“费”更多达数十种，约占建设成本的41%。房地产开发商需要缴纳50多项税费，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%～20%，税费领域改革至少可使房价下降10%。笔者认为，各地政府对房地产业的收费项目虽有一定差异，但基本处于30～50项之间。在政府对房价实行审批但实际仍具有市场指导性而不是强制性(违反者处以一定数额的罚款)的情况下，可以减少收费项目(一般情况，税种与税率不能更改)和降低收费标准。建议除保障性住房外，对一般性住房的开发也进行利润率限定，这可能对抑制房价上涨更有效。<br>