在政府提前收回已出让土地问题上，有人认为，不论因何种原因（包括公共利益需要）收回出让土地使用权都可以不按市场价补偿。2007年10月1日我国物权法生效，物权法的一个重要原则是平等保护国家、集体和私人的物权。在物权法保护公民合法财产的背景下，为何还有人持这种观点呢？究其原因，是两方面因素作怪：从历史上看，我国两千多年封建制度留下了“普天之下莫非王土”的高度集权的残余观念，在此观念作用下，公权大于私权，公权可以剥夺私权；从利益角度看，“革命没有革到自己头上”，不按市场价补偿损害的不是自己的利益，缺失“推己及人”的心态，持此观点的人大都是政府工作人员，往往用“为政府节省土地收回成本”，“用较少的钱办更多的事”等名义辩护，其实是为了少数人的利益。  

    笔者将从三方面论证提前收回出让土地使用权为什么应按市场价补偿。

    一、从土地使用权出让制度的法律特征看，土地使用权的商品属性决定了它的流转应遵循等价交换的市场原则

    土地使用权出让制度是参考香港“批租”制度并结合我国国情创设的，具有以下法律特征：

    1、土地使用权出让是一种民事法律行为。出让方为国家，即国有土地的所有权人，是民法上的特殊民事主体，受让方为自然人和法人，双方当事人法律地位平等。在这里，国家行使的并非行政权而是所有权，不是以政权代表身份出现而是以所有者代表身份出现。因此，国家并不具有法律上的优越地位，土地所有人（或其代理人）与土地受让人在法律地位上完全平等，双方均应遵循平等自愿有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条明确规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”。“北京师范大学房地产研究中心教授董藩认为：“土地出让合同不是行政合同（2007年3月5日《中国房地产报》）。司法实践也往往把土地出让合同作为一般民事合同对待，把土地出让合同纠纷作为民事纠纷来处理。

     2、土地出让是一种有偿地设权行为。土地出让是出让财产的民事法律行为，出让人凭借土地所有权收取土地出让金而取得土地的经济利益，与此同时，土地所有人为交了出让金的受让人设定土地使用权。在法律性质上，土地使用权系从土地所有权分离出来，属于对世性他物权。土地使用权人可以依照法律规定占有、使用土地并获得收益，同时可作一定限度的处分，并可排除他人妨害。

    综上，土地使用权是一项具有经济内容的法定权利，是一项独立的财产权；土地使用权的作用不仅在于其使用价值，更在于它的商品价值，即流通性。因此它的流转应遵循商品流转关系的一般原则：等价有偿的原则。政府作为民事主体提前收回已出让土地应按市场价补偿。

    二、从信赖保护原则看，政府有责任保护土地使用权人的正当经济利益

    在土地管理的过程中，政府扮演着双重角色，即土地所有者和行政管理者。如前所述，土地出让时，政府是以土地所有者的身份出现，行使所有权。在批准出让和因各种原因收回国有土地使用权时，政府是以行政管理者的身份出现，行使的是行政管理权。

    政府收回土地使用权，除理由应符合法定情形外，还应按信赖保护原则，保护土地使用权人的正当经济利益。

    信赖保护原则来源于民法中的诚信原则，要求民事主体双方行使权利、履行义务要以诚相待。随着诚信制度在经济领域中的发展完善，这个原则被移植到现代行政法，信赖保护原则就是诚信原则在行政管理体制运用的重要体现。信赖保护原则二战后在联邦德国首先得到发展，成为许多法治国家行政管理的重要原则。

    信赖保护原则的基础是公众对自己国家及国家权力的信任，这种信任是公众安全性和其工作、生活行为有明确预期的基本前提。公众信任如果不能受到保护，公民权利、公共秩序乃至整个社会都会处于不稳定、无序、多变的状态。它要求政府遵守和履行承诺，不得擅自改变已经生效的行政行为。政府不能以政策变化、工作失误或经验不足为由随意收回、变更或撤销已经做出的承诺。

    就已出让的土地使用权而言，受让人基于对政府行为的信赖而产生的购买行为和由此产生的期待经济利益，政府对此负有保护的责任。

    三、以全球化视野看，保护私有产权是中国走向世界的需要

    现代经济学里最基本的三个假定中有关于保护个人产权的假定。为什么要保护个人产权？从反方面考虑，假如私人的东西可以被别人随意拿走或贱价收购，谁还会努力奋斗，谁会积攒财富？社会怎么进步？经济怎么发展？

    以史为鉴，我国历史上不保护个人产权，普天之下莫非王土，皇权可以随意查抄私人财产，故而中国虽曾有过贞观长歌和康乾盛世，但近代逐渐衰败。与中国古代不同，欧洲文艺复兴后，“私有财产神圣不可侵犯”的信条成就了西方的经济繁荣和大国崛起。北京大学政治学博士刘军宁在《风能进，雨能进，国王不能进——为什么要保障私有财产权？》一文中写道：“正是由于国王也不敢侵犯的财产权的制度安排，才有了英国等西方国家的兴起。正是由于缺乏这样的产权制度安排和对这种财产权的破坏，中国近现代才走向衰败，才引发了革命，才引发了改革”。

    中国改革开放30年，最大的成就之一就是逐渐革除了“一大二公”弊端，推进了个人财产权利保护，从而不断激发人们的积极性，推动了经济社会的发展和繁荣进步。物权法是这一成果的总结：“私有财产和国有、集体财产应平等受到保护”。

    纵观古今中外，经济社会的发达与否和私有财产的保护好坏呈正相关。是否完善的保护个人私有财产直接关系到中华民族的伟大复兴，关系到我们走出中国，走向世界。

    在改革开放30年及物权法实施一年多的今天，各级政府和社会各界都应该对提前收回出让土地使用权有明确的认知：提前收回已出让土地应按市场价补偿。