对于大多数贷款买房的购房者来说，每年的1月1日都是还款额发生变化的重要一天，只要过去的一年中银行贷款利率发生过变化，无论利率是上升还是下调，全部调整次数累积起来的利率变化结果都在1月1日开始实施。如果利率上升了，购房者就要在还款账户内多加钱，防止扣款不够造成拖欠，如果利率下调
了，就可以少还些钱。

    今年的1月1日比较特殊，除了去年9月份以来银行五次减息累积的利率降低效应之外，商业性个人住房贷款利率的下限也有可能发生变化，即由之前的0.85倍变为0.7倍。两种优惠叠加，部分贷款购房者5年以上住房商业贷款的最优惠利率可以由去年的6.655%下调为4.158%。

    如果存量房贷利率打7折，“老房贷”们将可省下一大笔钱。笔者算了一下，假如还有100万元贷款没还清，贷款期20年，如果能享受到基准利率的0.7倍，购房者可节省超过17万元的利息，差不多每年省了近9000元。

    这是一件好事，对购房者的好处显而易见。但是，好事办成并不容易。进入2009年新年以来，楼市话题最热的当数存量房贷客户能否享受贷款利率0.7倍。各家银行的条件不同，甚者同一银行的各分行之间、同一分行的不同支行之间都会有差别，很多购房者根本摸不着头脑。

    为什么银行似乎对这件好事不那么起劲？笔者以为，客观原因是，目前的利率水平已经处在一个比较低的位置，如果再打7折，与同期存款利率相差无几，存贷差产生的利润很难应付银行的管理成本和日常开销。

    值得提出的是，房贷优惠细则犹抱琵琶半遮面最主要的原因是有些银行对待购房者的算盘太精。

    看看各家银行分支机构五花八门的条件。有银行网点规定，要享受0.7倍，就得成为该行的优质客户，办法是或者办理多张信用卡，或者是存一定数额一定期限的定期存款；还有的规定，享受0.7倍优惠利率的贷款客户三年内不准提前还款；甚至有银行按家庭资产的多少划分信用等级，资产多的优惠幅度大，资产少的优惠幅度就小。

    其实，央行在去年宣布商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍，并不是一刀切，各家银行完全有理由根据自身的经营情况和客户状况合理制定优惠的细则，比如，所购房屋必须符合普通房要求，去年10月27之前贷款并享受基准利率0.85倍优惠的，无拖欠贷款余额、不存在违约行为等条件就很合理，既符合政策导向，又考虑了贷款人的信用记录。至于办信用卡、存款、买基金等变相促销银行业务的条件，就有点不合情理了，谁会在同一家银行办几张信用卡？是否买基金也得尊重个人的投资习惯和家庭财务状况，如果还将贷款人按富裕程度划分三六九等就更不可取了。

    在这项惠及很多贷款购房者的政策落地过程中，银行的服务也有可改进之处。贷款人是否按期还款、有无违约记录、贷款余额多少、之前是否享受0.85倍的优惠利率，以及所购房屋的具体情况等，银行的电脑里记载得一清二楚，为什么还要贷款者自己到银行排队填表递交申请呢？耽误了大家的工夫不说，对贷款银行来说也是一件很麻烦的事，双方的办事成本都不小。如果一定要申请，申请表完全可以随同对账单一起寄送。

    还有一事笔者觉得也有点“怪”。有家银行工作人员称，享受0.7倍优惠利率要从申请通过的次月1日才能开始。笔者就纳闷了，从技术条件看，银行完全有能力从申请通过之日算起，甚至可以承诺，只要符合优惠利率条件的贷款者，都可以从今年1月1日起享受0.7倍的贷款利率，1月份和2月份多扣除的还款额可以在以后月份的还款额中退回。

    这就难怪部分中小银行趁着一些大银行你看我我看你的时段“挖墙脚”了，如果大银行的服务好、没有那么多门槛难为贷款人，中小银行又怎么会有机会呢？从这个角度说，银行间的竞争不仅对贷款购房者有利，对大银行改进服务、中小银行扩张业务也是有益的。

    新近中国银行上海分行相关负责人已经明确表态，不会对符合条件的客户强行附加任何条件。只要符合首次贷款购房(或购买改善型自住房)和没有不良还款记录的贷款购房者，都可以享受利率下浮30%的优惠。各贷款银行主动通知，客户回复确认即可。

    银行的算盘既要算好自己的利润，也要算好贷款者的口袋。只有让贷款人认可你了，银行的业务才能经久不衰。<br>