■黄奇帆 重庆市委常委、常务副市长

    房地产业既是国民经济的支柱产业，也是关乎民生的基础产业，是国计民生的重要范畴。在当前复杂的国内外经济形势和房地产市场频繁波动的大背景下，特别需要加强房地产市场调控和房地产基础制度建设。我结合重庆房地产发展情况，谈几点看法。


    政府调控房地产市场应把握好“四个度”

    加强房地产市场调控，促进其健康稳定发展，是地方政府的重要职责。在具体实践中，我们形成了四个行之有效的工作原则，即把握好“四个度”。

    第一，调控房地产开发节奏，应以房地产投资不超过该城市固定资产投资总额的２５％为度。房地产开发是城市建设的重要载体。目前，我国正处于城市化的发育、成长阶段，大规模的房地产开发是城市发展的必经之路。但对于一个城市而言，不管成长得多么快、发展得多么迅猛，每年的房地产投资都不应超过其固定资产投资总额的２５％。把握好这个“度”，房地产市场就能持续稳定发展；如果超过这个“度”，房地产市场就很可能出现“泡沫”。这个原则，在经济学上是可以用数学模型加以论证的。重庆从２００２年以来始终坚持把握好这个工作原则，实际效果是很好的。２００２年，重庆的固定资产总投资是１０００亿元，房地产投资占２３０亿元；２００３年总投资１２９０亿元，房地产投资３００多亿元；２００４年总投资１６００亿元，房地产投资４００亿元；２００５年总投资２０００亿，房地产投资５００亿；２００６年总投资２５００亿元，房地产投资６００亿元；２００７年总投资３２００亿元，房地产投资８００亿元。今年，预计固定资产投资总额在３６００亿元左右，而房地产投资就是９００亿元左右。这不是巧合，是政府这只看得见的手在宏观调控的结果。我们不妨用这个原则去对照其他城市，凡是房地产投资在固定资产投资总额中的比重超过２５％，甚至达到３０％－５０％的，房地产泡沫就显而易见。如果不把高比例的房地产投资降下来，任泡沫膨胀，要不了几年，房地产市场就会崩盘。研究房地产的学者们应多关注一下这个规律。如果没有对这个规律做深入研究就凭空去讨论房地产泡沫，是不科学的。

    第二，调控房地产开发总量，应以人均住房面积３０平方米左右为度。虽然我国的城市发展正处于成长期，但任何城市的房地产开发过程都存在“饱和”的概念。在国外，当城市人均住房面积达到４０平方米左右时，这个城市的房地产市场开始“饱和”。我国由于人多地少，把人均住房面积３０平方米作为城市规划建设的一个重要控制性指标。建设部现在推广９０平方米以下的中小户型也是基于这个标准，因为中国城市家庭大多是三口之家。所以，衡量一个城市房地产是否“饱和”，就应以人均住房面积是否达到３０平方米左右为度。假设一个城市总人口１０００万，那么合理的房地产总量应该是３亿平方米，当房地产开发达到３亿平方米后，如果总人口没有继续成规模增加，而房地产开发还在大规模进行，那么“泡沫”就必然形成。所以，一个城市在扩张过程中，应该对房地产开发作一个总量控制。以上海的城市发展为例，１９９０年上海市人均住房面积只有１２平方米左右，经过近２０年的快速发展，上海建了几亿平方米的房子，现在人均住房面积已经达到３２平方米左右。可以肯定地说，上海的城市发展已经基本定型，今后２０年不可能再像过去一样大规模搞房地产开发。而对重庆而言，全市现有１０００多万城市人口，人均住房面积仅２５平方米，按照人均３０平方米的标准计算，还需建５０００多万平方米的房子。同时，重庆作为国家规划的重要的中心城市，正处于城镇化提速和城市扩张阶段，今后２０年会有１０００多万农民进城，城市总人口将达２０００多万，这就意味着还需建３亿平方米的房子。按照目前重庆每年开发２０００万平方米房屋的进度计算，可以再持续开发一二十年。

    第三，调控土地市场价格，应以楼面地价不超过房价的１／３为度。房价泡沫的本质是地价泡沫，如果地价没有泡沫就不会出现房价泡沫。作为地方政府，绝不能认为地价炒得越高越好，炒高地价得到的是一时之益，失去的却是整个投资环境。所以，地方政府应控制地价，把握好地价增长的度。我们在实践中得出的一个行之有效的工作方法，是把楼面地价控制在房价的１／３以内。当然，像别墅这样的高端项目，这个比例要高一些，甚至达到２／３。反之，像经济适用房这样的项目，这个比例又要低一些，土地成本应控制在２０％以下，甚至１５％以下。总体上，如果一个城市的平均楼面地价保持在商品房均价的１／３以内，这个城市的房价就不会有“泡沫”。如果地价比例过高，甚至“面粉”卖得比“面包”贵，那么房价中的“泡沫”就相当明显了。就重庆而言，我们一直按这个工作原则来调控土地市场，使地价保持在一个合理的空间。

    第四，调控住房消费结构问题，要以低收入人群住房占３０％左右为度。政府应保障人人有房住，但不是人人买商品房住。解决住房问题，不能从计划经济下１００％的福利分房，转到１００％的购买商品房。在购买商品房之外，还有一部分居民需要通过租房或政府提供的保障性住房来解决住房问题。对于地方政府而言，完善住房保障体系是调控房地产市场的一个重要内容，主要包括为低收入者提供经济适用房、廉租房，为因危旧房改造而动迁的居民提供安置房，为进城农民工提供“阳光公寓”，等等。总体上，一个城市应该有３０％左右的居民通过购买商品房以外的渠道来解决住房问题。

    以上四个工作原则，是地方政府调控房地产市场的基础性方法，如果把握好了，房地产市场的基础环境就好；反之则糟糕。撇开这“四个度”去抽象地讨论房市“拐点”是不科学的，也是没有意义的。

　　实现房地产业健康稳定发展的根本在于基础制度建设

    关于房地产市场，现在很多学者和业内人士都在谈论“拐点”和“价格”问题。事实上，房地产市场的问题，价格问题只是其表，其根在于基础制度，包括土地供应制度、财政税收制度、投融资制度、商品房买卖制度以及保障性住房供应